Canoni di locazione al tempo del COVID: fra sospensione e rinegoziazione

Canoni di locazione al tempo del COVID: fra sospensione e rinegoziazione

Alle soglie della “ripartenza” è ancora di estrema attualità il problema relativo ai canoni di locazione che gli operatori economici hanno sostenuto (o sosterranno) per il periodo di lockdown.

Gli studi professionali, commercialisti ed avvocati in testa, sono stati destinatari di una serie di richieste di indicazione circa i comportamenti da adottare, tanto lato locatore quanto conduttore: spesso i professionisti si sono trovati a gestire ideali “partite a scacchi” nelle quali assumevano il ruolo tanto dei “pezzi bianchi” quanto di quelli “neri”, dato che si trovavano a consigliare, nello stesso giorno, sia clienti locatori che conduttori.

Le argomentazioni del conduttore – L’argomento principe speso dal conduttore per richiedere la sospensione degli obblighi contrattuali trova il suo fondamento negli artt. 1256 (Impossibilità definitiva e impossibilità temporanea), 1463 (Impossibilità totale) e 1464 (Impossibilità parziale) del Codice Civile.

Il contratto di locazione prevede che il sinallagma contrattuale possa essere così riassunto: il locatore deve mettere a disposizione l’immobile oggetto della locazione ed il conduttore, banalmente, deve provvedere al pagamento del canone.

La Suprema Corte si è espressa, in un altro contesto ma il cui principio è comunque estensibile alla fattispecie in esame, circa il concetto di impossibilità sopravvenuta.

Nella Sentenza 18047/2018 emessa dalla terza sezione civile dalla Suprema Corte leggiamo: “la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta della prestazione può essere invocata da entrambe le parti del rapporto obbligatorio sinallagmatico, e cioè sia dalla parte la cui prestazione sia divenuta impossibile sia da quella la cui prestazione sia rimasta possibile. In particolare, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia devenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore e il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa concreta del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione. (cfr. Cass. 26958/2007)”.

È chiaro che, come ricorda sempre la S.C., in questi casi trova applicazione l’art. 1256 del Codice Civile che a mente recita “L'obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile. Se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore, finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento. Tuttavia l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla”.

Le argomentazioni del Locatore – Preso atto, suo malgrado, dell’orientamento giurisprudenziale, il locatore ha sin da subito l’interesse a sfatare una “leggenda metropolitana” che circola insistentemente in questi momenti bui (per tutti!): la norma civilistica invocata dal conduttore (art. 1256 C.C. sopra richiamata) non prevede l’estinzione dell’obbligazione ma la sola sospensione, per il periodo in cui permane l’impossibilità sopravvenuta, della responsabilità del debitore derivante dal tardivo adempimento dell’obbligazione. (Cass. 1037/1995).
In altri termini, non parliamo di abbuonare il canone per il periodo di lockdown ma di sospensione dell’obbligo di puntuale pagamento dello stesso!
Il locatore ha tutto il diritto di ricordare al conduttore che, sebbene l’attività imprenditoriale o professionale fosse chiusa, i locali erano comunque pacificamente occupati da beni materiali di proprietà del conduttore.

La rinegoziazione del canone – “Smarcato lo scoglio” della debenza o meno del canone, sulle scrivanie degli studi professionali, sempre per entrambe le parti (locatore e conduttore) iniziano a comparire le richieste, formulate dai conduttori, di revisione/riduzione del canone contrattualmente previsto, richiesta questa suffragata dalle indubbie ricadute negative che si manifesteranno sulle aziende a causa del lockdown, prima, e dell’incertezza economica post riapertura, ora.
Ovviamente non vi è un obbligo giuridico a carico del locatore di accondiscendere alle richieste del conduttore: quest’ultimo, se del caso, potrà pur sempre svincolarsi dall’obbligo contrattuale qualora vi dovessero essere le condizioni previste dall’art. 1467 del Codice Civile1, in forza della eccessiva onerosità sopravvenuta.
E qui il consiglio migliore che noi professionisti possiamo dare è quello di “usare la testa”, ovvero di cercare, bonariamente, un nuovo incontro fra domanda ed offerta affinché, alla luce delle modificate condizioni del contesto socio-economico, si possa individuare un nuovo “prezzo di equilibrio”.
Spesso, e la crisi del decennio post Lehman Brothers ce lo ha insegnato, si possono trovare approcci mediati che prevedano una temporanea riduzione del canone in vista di un progressivo ritorno al livello originario, al migliorare del contesto economico di riferimento.

Riflessioni conclusive – In questo momento di crisi e di incertezza che coinvolge e coinvolgerà tutti, il ruolo dei professionisti, anche in questo ambito, sarà fondamentale. Se assistiamo i conduttori, dobbiamo spingerli a non formulare richieste “offensive dell’altrui intelligenza”. Il momento di difficoltà del sistema non può essere la scusa per “speculare” oltre ciò che è lecito richiedere.
Al pari, se assistiamo il locatore, dobbiamo spingerlo a riflettere che è meglio incassare un canone inferiore piuttosto che avere un immobile vuoto, che genera comunque costi fissi (es. IMU, spese condominiali, etc.) e che rischia di deperire perché non “vissuto” e manutenuto.
Come spesso accade la virtù, anche questa volta, sta nel mezzo…

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1Nei contratti a esecuzione continuata o periodica ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall'articolo 1458.
La risoluzione non può essere domandata se la sopravvenuta onerosità rientra nell'alea normale del contratto.
La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.

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