Superbonus ed il salto di categoria

Superbonus ed il salto di categoria

 
In attesa di conoscere il contenuto del documento di prassi la cui pubblicazione è stata anticipata dall’Amministrazione Finanziaria, le risposte rilasciate dall’Agenzia delle Entrata in sedi non ufficiali, quali convegni tematici ed incontri con stampa specializzata, non risultano risolutive e rischiano, all’estremo, di rivelarsi fuorvianti.

Tale condizione è la diretta conseguenza dell’abitudine, tutta della Pubblica Amministrazione, di rispondere ai quesiti fornendo la soluzione, ma celando la motivazione. Risposte sicuramente utili al caso concreto, chiarificatrici in relazione al dubbio avanzato, ma enigmatiche nei principi applicativi. Si prenda il caso degli accorpamenti e suddivisioni nell’ambito degli interventi rilevanti ai fini del Superbonus. Secondo l’Amministrazione Finanziaria, in assoluta continuità rispetto ai precedenti interventi di prassi aventi ad oggetto le ordinarie detrazioni in materia di recupero edilizio (Interpello 256/2020, Circolare 121 del 1998), qualora gli interventi comportino l’accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un’unica unità abitativa, per l’individuazione del limite di spesa vanno considerate le sole unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi, e non quelle risultanti alla fine dei lavori. In questo senso, allora, come nella risposta fornita dall’Amministrazione Finanziaria, il frazionamento di un edificio unifamiliare in due unità immobiliari funzionalmente indipendenti, anche se riconducibili al medesimo proprietario al termine dei lavori, in presenza delle concorrenti condizioni tecniche, è ammesso al Superbonus secondo il limite di spesa determinato con riferimento all’edificio unifamiliare esistente all’inizio dei lavori. Di pari due unità immobiliari non funzionalmente indipendenti che al termine dei lavori vengano accorpate in un edificio unifamiliare sono escluse dal beneficio in ragione, trattandosi di unità immobiliari non indipendenti, dell’assenza dei requisiti a monte dei lavori.

Dal chiarimento ministeriale emerge, in maniera del tutto implicita, come la verifica ex ante debba riguardare, oltre alla determinazione del plafond di spesa massima ammissibile, anche la presenza dei requisiti oggettivi. Nel secondo caso, in particolare, la causa secondo cui l’Amministrazione Finanziaria esclude il beneficio non è certo l’accorpamento conseguente all’intervento, ma l’assenza dei requisiti oggettivi dell’immobile ai sensi del comma 1-bis dell’articolo 119 DL Rilancio. Secondo l’amministrazione Finanziaria l’assenza dell’indipendenza fra le unità immobiliari, sebbene conquistata al termine dei lavori a seguito del concluso accorpamento, esclude in radice dall’agevolazione le spese sostenute per l’intervento.

Orbene, ma cosa accade se l’intervento di suddivisione è tale da determinare un salto di categoria, ad esempio passando dall’unità immobiliare in edificio plurifamiliare al condominio di fatto? Si faccia l’esempio della suddivisione in due immobili di, rispettivamente, due unità immobiliari c.d. plurifamiliari, inserite nel medesimo edificio, funzionalmente autonome, entrambe del medesimo proprietario e dotate di un accesso indipendente, al fine di realizzare un unico edificio condominiale composto da 4 distinte unità abitative. Più banalmente si tratta del caso in cui, in considerazione della presenza di parti comuni e, contestualmente, di accessi autonomi, l’intervento è classificabile, nello stesso momento, quale edificio condominiale (per la presenza di parti comuni fra le due unità abitative plurifamiliari) ed unità immobiliari plurifamiliari. Volendo seguire l’interpretazione offerta dal’Amministrazione Finanziaria l’intervento dovrebbe essere agevolato in ragione della presenza di tutti i requisiti previsti dalla legge prima dell’intervento. Non vi è dubbio, infatti, che l’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari, che sia dotata di un accesso autonomo dall’esterno, indipendente e non comune da altre unità immobiliari, salvo che per la corte non esclusiva, sia rilevante ai fini del beneficio.

Tuttavia attenzione a non banalizzare. Non può passare inosservato come secondo l’Amministrazione Finanziaria per il Superbonus, a differenza delle altre detrazioni ordinarie in materia di recupero edilizio, al fine di individuare un condominio non è sufficiente la sola presenza di parti comuni, assumendo rilevanza la proprietà dell’immobile. Secondo l’Amministrazione Finanziaria (Circolare 24/E 2020), dalla combinazione dei requisiti soggetti ed oggettivi, risultano esclusi tutti gli interventi “condominiali” qualora vengano realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra due soggetti. Ed allora lo stesso intervento se visto come riconducibile a due distinte unità plurifamiliari sarebbe agevolabile; al contrario, se valutato come intervento condominiale, sarebbe escluso.

Nel dubbio interpretativo si è del parere che la verifica ante lavori debba avere ad oggetto non solo la determinazione dei limiti, ma anche la presenza di restanti requisiti oggettivi e soggettivi ed, in particolare, la verifica della tipologia di intervento, distinguendo, all’inizio dei lavori, quelli condominiali e quelli relativi alle singole unità immobiliari. Prestando particolare attenzione al salto di categoria, secondo lo stesso principio, non dovrebbe che rilevare la situazione ante lavori.

In attesa di conoscere il contenuto del documento di prassi la cui pubblicazione è stata anticipata dall’Amministrazione Finanziaria, le risposte rilasciate dall’Agenzia delle Entrate in sedi non ufficiali, quali convegni tematici ed incontri con stampa specializzata, non risultano risolutive e rischiano, all’estremo, di rivelarsi fuorvianti. Tale condizione è la diretta conseguenza dell’abitudine, tutta della Pubblica Amministrazione, di rispondere ai quesiti fornendo la soluzione, ma celando la motivazione.

 

 
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